第A07版:民生
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2019年11月15日 星期五
-- 民生 --
版次:[ A07 ]
出租一套房,长租公寓运营商月亏300元
“高收低租”,风险如何规避

    “本公司因经营不善导致资金链断裂,后期可能会有部分房东的房租支付不了,我们会跟房东协商,先打欠条,然后慢慢偿还……”不久前,杭州一住房租赁企业向租客下发这一公告,这已是10月以来杭州第4家资金链断裂的长租公寓运营商。而在我市住房保障和房产局官方微信近日公示的“住房租赁市场违规乱象”中,好几家企业也被曝“高收低租,拖欠房东租金”。

    规避“高收低租”,相关部门将如何作为?

    一套房每月“净亏”300元,企业“傻”了?

    通过“高收低租、长收短付”“租金贷”形成资金池进行扩张,是住房租赁企业发展长租公寓市场的惯用套路,其引发资金断裂而宣告终结的现象,近一年多来在北京、杭州、西安、上海、成都、重庆、苏州等多地上演。

    所谓高收低租,即收房价格高于周边房租价格,而出租价格则低于周边房租价格。企业以此模式可以快速获取房源,迅速获取大量租金、提升资产管理规模。

    市住房保障和房产局官方微信近日曝光的南京玉恒商业管理有限公司也是采取这一经营模式。今年8月,该公司因经营管理不善,资金链断裂,拖欠房东房租等问题引发租赁矛盾纠纷,出现大量房东房客挤兑维权。该公司在我市经营房源1200余套,其中“高收低租”房屋800余套,收房与出租差价200—300元/套。目前,“南京玉恒”已经停业,公司负责人也已承诺筹措资金妥善处理矛盾纠纷。

    “高收低租”模式为何频繁上演?

    “良性发展,应该是以收房价格作为依据,测算合理的出租价格,但很多公司为了迅速占领市场,实现区域性垄断,通过‘高收低租、长收短付’模式冒险。他们靠时间差、租金期限错配(即收取房客半年、一年房租,支付给房东则是按月、按季)形成资金蓄水池,短期内,确实有充足资金迅速扩张,但若没有后期资金投入和依托租赁开展增值服务来盈利,便不可持续。”市房地产市场交易中心副主任刘东表示,“高收低租”模式完全不符合商业逻辑。

    一位业内专家告诉记者,许多长租公寓品牌实际上就是小型房产中介“穿个马甲”,尽管在装修、押金支付等方面下了功夫,但在渠道、服务上依旧是传统房产中介思路,“房产中介行业本身就鱼龙混杂,而租金贷、规模换融资等一些互联网化、金融化的做法带来的大量短期利益,是很容易引人犯错的。”

    整治住房租赁发展中的违规问题,今年8月至9月份,我市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等4部门集中开展专项整治活动,检查近2000家中介机构、租赁企业,责令整改290家。眼下,我市又正按照住建部等六部委的统一部署继续深入整治,整治重点内容有七大项,包括:通过银行贷款等融资渠道或利用“长收短付”“租金贷”、挪用租金等方式获取资金,以高额租金抢占房源再低价出租的“高收低租”经营行为;通过强制、诱导或隐瞒欺骗等违法违规手段使承租人使用“租金贷”支付租金等。

    怎么管?合同网签备案,“租金”纳入专户

    “一方面,我市需对现存的违规行为进行大力整治;另一方面,作为全国住房租赁试点城市,南京也需要从管理制度、行业规范等方面着手先行先试,让住房租赁市场更加规范良性发展。”刘东告诉记者,《南京市房屋租赁合同网签备案办法(试行)》将从下月1日起正式实施,将依托房屋租赁服务监管平台全面强化租赁市场监管。目前正在组织租赁企业、中介公司、各区房管部门、银行服务网点进行系统操作培训等前期准备工作,接下来将督促租赁企业、中介公司,按照市房产局和市场监管局联合监制的租赁合同示范文本如实上传所有租赁房源信息,“这样房产管理部门可以采集租赁市场信息,掌握租赁企业经营情况。一旦企业持续存在‘高收低租’等行为或者企业经营有风险,管理部门可以提前约谈告诫、督促企业进行‘整改’,并可以向社会发出风险提示。”刘东表示,推行规范的合同文本可以避免租赁企业自制格式合同中“霸王条款”“租金贷”等陷阱的出现,有效保证房东、房客双方的合法权益。

    除了通过网签备案对企业进行监管,我市还在酝酿对“二房东”经营模式的租赁企业收缴的租金实行银行托管。目前租赁企业以代理、托管的方式出租住房,租客支付的租金都是先交到租赁企业口袋中,一旦企业出现资金断裂、卷款跑路等行为,傻眼的不仅是房东,租客也会受到影响,“接下来我市将积极推动租赁企业租金监管制度,长租公寓市场的代理和托管类租赁企业与银行签订托管协议,对租金进行专户管理。由托管银行对租金进行监控,按比例冻结部分资金作为风险保证金,通过这种方式对住房租赁企业资金链条进行监管,可有效减少租赁市场风险。”刘东表示。

    本报记者 顾小萍

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